美平方

  當你點進來閱讀時，恭喜你，實現了買房的夢想。最近妹妹在辦貸款，因此，開始多做了些瞭解。不管你是首購，還是置業，除非你的錢多到銀行放不下，不然免不了跟銀行申請房貸。那麼這裡跟你分享一些房貸的[眉角]：

一、貸款額度：

          意思是你的房子可以跟銀行借到多少錢。這 個就直接關係到你的自備款該準備多少，目 前銀行放款約七成，當然如果你是銀行的優 質客戶或者有穩定的收入比如科技業等職 業，貸款成數可能再高一點，但是相對的貸 越多利息越多。假設你像我這樣的小資女沒 有好的職業，又希望貸高一些，怎麼辦呢？ 這裡有幾個小方法 ：

  1.找你熟悉的銀行，或資金經常進出的銀行先問問看；

  2.要有良好的信用：如果你有車貸、學貸先還上；

  3.找個有加分的關係人，幫你做保證人；

  4.主動告知銀行你房子的優點：比如地段好，生活機能佳，格局方正，租金高……                                                                                                     二、貸款年限：                                                                                                                                                                                

        簡單的說就是，你向銀行貸的這筆錢要分幾 年還完： 10、20、30年都可以，你是不是會想當然選30年。把年限拉長每個月還銀行的本息相對較少，對於正在打拼階段的我們，可以減輕生活的壓力，只是並非每個人都可以申請30年的貸款，要符合以下資格：房貸戶年齡＋貸款時間必須小於75； 也有銀行規定：房子屋齡＋貸款時間必須小 於 50，意思是你買新屋想貸款30年，要在45歲以前買；買中古屋屋齡不能超過20年。 當然不同銀行規定不同，有的銀行不提供30年長貸，记得先問清楚。除此之外，銀行也要看你的還款能力,你總要吃飯生活吧，通常按照你薪資所得的七成計算月供。但是，如果你的薪資較高，又沒有其他的投資標的，建議你選擇小於20年的，因為貸越久繳的銀行利息就越多，因此，並非貸款年限越長越好，主要取決你未來的人生規劃。

三、利率：

  這是房貸最重要的組成部分，「房貸利率＝基準利率＋個人加碼利率」，基準利率大致是依循一年期郵政儲蓄存款固定利率的平均值，而加碼利率是按照個人的信用、財務狀況、房屋本身的條件等訂出來的，例如某行一段式年息1.6%（基準1.1%+0.5%個人計息）。很多房貸者以為一段式利率就是固定不變的，其實並非如此，隨著基準利率的變動，會漲會跌，所以有時候房貸戶會收到銀行的調漲通知，然而當你如期繳納幾年後，在銀行有了一定的信用，我們也可以向貸款銀行提出調降「個人加碼利率」的要求。

   那麼到底我們要怎樣貸才最划算呢？有時候建商會有配合的購房專案，建議你買房之前可以要求要做貸款比較，多找幾家銀行或農會比較看看，總之是要拿到優惠的房貸利率。

  比較後你會發現各銀行房貸專案不一“青年首購，安心成家、一段式、分段式……”眼花繚亂，最後也搞不清楚什麼是什麼，我舉個例子：你想貸款20年，第一銀行：一段式浮動利率1.68%；

臺灣銀行：分段式浮動利率：第1年 1.44%,第2年： 1.72%，第3年起1.74%

現在你覺得哪個最划算呢？千萬不要一看到銀行推出1.44%利率，就腦子一熱選專案2，請你先做個簡單分析：分段式利率，求平均利率（每一年利率總和/總貸款年數）

一銀：1.68%；台銀20年平均利率：1.724% (1.44%+1.72%)+1.74%*18=34.48%/20年=1.724%

那麼選擇哪間房款,請你先問問自己的規劃，5年內你會把貸款還完嗎？如果會的話分段式前期利率低可以讓你少繳利息，否則選擇平均利率低的。

這裡我分享一下，妹妹貸款20年，找到農會的優惠方案：第一年：1.52% 第二年：1.60 第三年起1.68%

所以20年總平均利率：1.67%

對象的話：限新購、新建屋2年以內者

貸款額度：每戶最高限額新臺幣1500萬元。2年內不得全部清償

四、銀行寬限期：

  現在銀行大多會給予購屋者1-3年的貸款寬限期，在寬限期內僅需繳納利息，減輕購屋者的負擔。不過，當寬限期到期後，每月就必須連同本金一同繳交，因為原本要花20年攤還的本金，寬限了3年，未來17年要還完，可見現在每月要還的房貸金額更多了,所以，我建議你小心使用銀行的寬限期，決定前先讓銀行專員幫你試算看看未來的日子能否負擔得起吧。

  這是最近跟銀行打交道，總結出來的有關房貸的幾個小技巧，如你有不同意見或發現更多【眉角】歡迎留言！